寫字樓物業管理(lǐ)是一項因寫字樓物業的存在而産生(shēng)的一種特定的管理(lǐ)服務交易。在交易過程中，既涉及交易價格，又涉及交易關系。主要的交易關系有物業産權關系、委托代理(lǐ)關系和集體(tǐ)成員(yuán)在公共決策過程中的相(xiàng)互關系。另外，物業管理(lǐ)學科(kē)與經濟學、管理(lǐ)學和社會學等學科(kē)密切相(xiàng)關。
寫字樓物業管理(lǐ)的重要性
寫字樓物業管理(lǐ)水平直接影(yǐng)響寫字樓的品質。
寫字樓的硬件(jiàn)條件(jiàn)固然重要，但(dàn)以寫字樓物業管理(lǐ)爲實質的軟件(jiàn)實力對于寫字樓的運轉同樣重要。事(shì)實上，商用物業的成功很大(dà)程度上就(jiù)取決于後期的物業管理(lǐ)水平。
專業的物管公司，能夠給寫字樓營造出一個良好的内部辦公環境，并對大(dà)廈的設備設施提供優質的維護，保證長期使用，對保證物業口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。現在很多寫字樓在硬件(jiàn)上狠下工(gōng)夫，卻忽視了軟件(jiàn)實力的打造，但(dàn)事(shì)實上寫字樓更重要的還(hái)在于軟件(jiàn)實力，來(lái)自(zì)物業管理(lǐ)和服務的品質好壞對保證出租率和租金水平的作(zuò)用顯而易見(jiàn)。
寫字樓物業管理(lǐ)的要求
(一)科(kē)學化、制度化、規範化、高起點
由于現代化的寫字樓的技術(shù)含量高、管理(lǐ)範圍廣，所以絕不能隻憑經驗辦事(shì)。物業管理(lǐ)公司要積極探索制定并不斷完善管理(lǐ)制度，使整個管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)有章(zhāng)可(kě)循，有據可(kě)依，讓寫字樓管理(lǐ)踏上科(kē)學化、制度化、規範化的道路(lù)。要有高素質的員(yuán)工(gōng)隊伍，高技術(shù)的管理(lǐ)手段，高标準的管理(lǐ)要求。隻有如(rú)此，才能達到好的管理(lǐ)效果。
(二)加強治安防範，嚴格出入制度，建立客戶檔案
寫字樓的安全保衛工(gōng)作(zuò)十分(fēn)重要，它不僅涉及國(guó)家、企業和個人(rén)财産與生(shēng)命安全，還(hái)涉及大(dà)量的行業、商業、部門(mén)機(jī)密。由于寫字樓一般在辦公時間是開放(fàng)的，所以治安管理(lǐ)難度非常大(dà)，必須加強治安防範，建立健全各種值班制度。堅持非辦公時間出入寫字樓的檢查登記制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施制度，堅持上下班交接檢查制度。加強前門(mén)、後門(mén)的警衛及中央監控，堅持24小時值班巡查，力求做到萬無一失。同時，物業管理(lǐ)公司應全面建立客戶檔案，熟悉客戶情況，增加溝通了解，做到心中有數，确保客戶的人(rén)身(shēn)和财産安全。
(三)加強消防管理(lǐ)服務，做好防火(huǒ)工(gōng)作(zuò)
由于寫字樓規模大(dà)、功能多、設備複雜、人(rén)員(yuán)流動頻繁、裝修量大(dà)，加之高層建築承受風(fēng)力大(dà)和易受雷擊，火(huǒ)災隐患因素比較多。因此，寫字樓對防火(huǒ)的要求很高，應特别注意加強對消防工(gōng)作(zuò)的管理(lǐ)。一定要教育員(yuán)工(gōng)、客戶遵守用火(huǒ)、用電制度，明确防火(huǒ)責任人(rén)，熟悉消防基本知識，掌握防火(huǒ)、救火(huǒ)的基本技能，加強防範措施，定期檢查、完善消防設施，落實消防措施，發現問(wèn)題及時處理(lǐ)，徹底消除事(shì)故隐患。
(四)重視清潔服務
清潔與否是寫字樓物業服務水平的重要标準之一，關乎寫字樓的形象。由于寫字樓一般都(dōu)采用大(dà)量質地講究的高級裝飾材料進行裝飾，所以清潔難度很大(dà)，專業要求高。物業管理(lǐ)公司要制定完善的清潔細則，明确需要清潔的地方、材料及清潔次數、檢查方法等。同時要加強經常性巡視保潔，保證大(dà)堂、電梯、過道随髒随清，辦公室内無雜物、灰塵，門(mén)窗(chuāng)幹淨明亮，會議(yì)室整潔，茶具清潔消毒。
(五)加強設備管理(lǐ)和設施的維修保養工(gōng)作(zuò)
保證設備、設施的正常運行是寫字樓運作(zuò)的核心任務。物業管理(lǐ)公司應重視對寫字樓水電設施(包括高低壓變電房(fáng)、備用發電房(fáng)、高低壓電纜電線、上下水管道等各項設施)的全面管理(lǐ)和維修，供水供電要有應急措施。物業管理(lǐ)公司應特别注重對電梯的保養與維修，注重對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養、維修。要有健全的檢查維修制度，對公共場所和設施，比如(rú)走廊、大(dà)廳、電梯間等地方進行定期檢查與維修維護。對客戶的設備報修要及時處理(lǐ)，并定期檢查。要做到電梯運轉率不低于98%，應急發電率達到100%，消防設備完好率達到100%。
(六)設立服務中心，完善配套服務
寫字樓的管理(lǐ)其實就(jiù)是一種服務。爲方便客戶，滿足客戶的需要，寫字樓應設立服務中心。服務中心負責幫助客戶辦理(lǐ)人(rén)住和退房(fáng)手續，解決相(xiàng)關問(wèn)題；提供問(wèn)詢、商務等各類服務，包括提供一些日(rì)常性服務，如(rú)協助接待來(lái)訪客人(rén)，回複電話(huà)問(wèn)詢，提供打字、傳真、複印及訂票服務等；提供其他(tā)可(kě)能的委托服務，如(rú)代客購(gòu)物、代送快(kuài)件(jiàn)等。
(七)加強溝通協調，不斷改進工(gōng)作(zuò)
物業管理(lǐ)公司要加強與客戶的溝通，主動征詢、聽取他(tā)們對管理(lǐ)服務工(gōng)作(zuò)的意見(jiàn)與要求，認真接受、處理(lǐ)他(tā)們的投訴，及時解決他(tā)們提出的問(wèn)題。妥善處理(lǐ)各方關系，協調配合政府各部門(mén)的工(gōng)作(zuò)，不斷改進管理(lǐ)模式，使各項指标達到同行業的先進水平。
3寫字樓物業管理(lǐ)的特點
(一)管理(lǐ)要求高，科(kē)技含量大(dà)
由于現代化的寫字樓本身(shēn)規模大(dà)、功能多、設備先進，加之進駐的多爲大(dà)型客戶，各方面的管理(lǐ)要求都(dōu)較高。特别是現代化的智能寫字樓，因爲采用的全部是*先進的技術(shù)和設備，所以對物業管理(lǐ)人(rén)員(yuán)提出了更高的要求。物業管理(lǐ)人(rén)員(yuán)不僅要具有管理(lǐ)知識，更要具有與之相(xiàng)配套的專業技術(shù)知識，才能駕馭這些設備，擔負起管理(lǐ)和維護這些設備系統的重任。同時，物業管理(lǐ)人(rén)員(yuán)還(hái)要指導客戶正确使用這些設備，避免設備被人(rén)爲損壞。
(二)設備設施多，管理(lǐ)難度大(dà)
寫字樓内辦公人(rén)員(yuán)衆多，電腦、打印機(jī)、複印機(jī)、傳真機(jī)、電話(huà)等各種辦公設備基本上都(dōu)是全天使用，因此，必須保證供電系統的正常運行。否則，将直接影(yǐng)響樓内辦公人(rén)員(yuán)的工(gōng)作(zuò)效率，給客戶帶來(lái)巨大(dà)損失，導緻客戶的不滿，甚至是投訴或索賠。
爲了給客戶提供一個舒适的工(gōng)作(zuò)環境，消除病菌從(cóng)空調通風(fēng)管道傳播的可(kě)能，物業管理(lǐ)公司必須保證樓内空調系統的正常運行，定期對空調通風(fēng)管道進行消毒，保證樓内的溫度、濕度和空氣質量符合國(guó)家的相(xiàng)關标準。
爲了保證客戶的正常生(shēng)活用水，物業管理(lǐ)公司必須對樓内的給排水系統設備進行定期的維修、養護及按時對生(shēng)活水箱進行清洗消毒，保證客戶的用水安全。
對那些在高層辦公的客戶來(lái)說(shuō)，電梯是其*重要的交通工(gōng)具，如(rú)果電梯出現故障将會給客戶的出行帶來(lái)很大(dà)的不便，因此物業管理(lǐ)公司必須制定嚴格的電梯運行保養制度，通過合理(lǐ)的運行和科(kē)學的養護，提高電梯運行的安全性，确保客戶正常使用。
保證客戶和外界通信渠道的暢通，是現代化智能寫字樓物業管理(lǐ)的重要任務之一。在這個信息社會中，信息的交流與獲取是至關重要的，是客戶獲得(de)巨大(dà)經濟效益的前提，物業管理(lǐ)公司要通過對樓内通信設備日(rì)常及定期的維護，保證寫字樓内通信系統設備的安全運行，以滿足客戶的需求。
(三)消防工(gōng)作(zuò)重，安全保障要求高
寫字樓内一旦發生(shēng)火(huǒ)災，後果将不堪設想，所以消防工(gōng)作(zuò)非常重要。在物業管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)中，除了要保證消防設備設施的完好和消防渠道的暢通外，還(hái)要消除火(huǒ)災隐患，加強寫字樓内的裝修管理(lǐ)，加強對員(yuán)工(gōng)及客戶的防火(huǒ)宣傳教育工(gōng)作(zuò)。
由于寫字樓内人(rén)員(yuán)流動較大(dà)，且樓内死角過多，因此必須加強對各區域的定時巡邏檢查及完善樓内的安全監控措施，達到人(rén)防與技防的有機(jī)結合。對進入辦公區的人(rén)員(yuán)必須建立登記檢查制度，并通過嚴格的監督檢查機(jī)制以确保安全保衛管理(lǐ)制度的有效實施。
此外，在物業管理(lǐ)的過程中，還(hái)要随時做好應對突發事(shì)件(jiàn)的準備。由于寫字樓内的設備系統、建築結構和樓内人(rén)員(yuán)的複雜性，作(zuò)爲物業管理(lǐ)公司應時刻保持警惕，随時準備應對各種突發事(shì)件(jiàn)。因此，物業管理(lǐ)公司要建立完善的應急預案，諸如(rú)火(huǒ)災或刑事(shì)案件(jiàn)發生(shēng)時的處理(lǐ)預案、意外人(rén)身(shēn)傷害的處理(lǐ)預案、公共衛生(shēng)應急預案等，并應定期進行演練，做到常抓不懈。
(四)清潔要求高，環境要優雅
由于寫字樓人(rén)員(yuán)多，容易出現髒、亂和建築材料損壞的問(wèn)題。爲了創造幹淨、整潔、優雅、舒适的辦公環境，寫字樓内衛生(shēng)間、大(dà)堂、走廊、樓梯問(wèn)、電梯廳等公共區域的衛生(shēng)及辦公區域的衛生(shēng)應由專業的保潔人(rén)員(yuán)進行定時、定期的清潔、打掃和維護。
樓内垃圾的及時清運、定期消毒工(gōng)作(zuò)是預防疾病傳播的有效手段之一。定期的外牆清洗，還(hái)可(kě)以保持寫字樓良好的外觀形象。
在寫字樓内外擺放(fàng)适當的花卉和綠色觀賞植物，既能增加視覺美感又能淨化環境，還(hái)能使客戶感到舒适。
