平頂山(shān)小區物業管理(lǐ)

物業管理(lǐ)是指業主對區分(fēn)所有建築物共有部分(fēn)以及建築區劃内共有建築物、場所、設施的共同管理(lǐ)或者委托物業服務企業、其他(tā)管理(lǐ)人(rén)對業主共有的建築物、設施、設備、場所、場地進行管理(lǐ)的活動。

物業管理(lǐ)對業主的實際意義
　　 随着城(chéng)市建設的發展，各種住宅、商業大(dà)廈、辦公大(dà)樓、标準工(gōng)業廠(chǎng)房(fáng)以及住宅小區日(rì)益增多，它們在交付使用後，都(dōu)面臨着管理(lǐ)、養護、修繕的問(wèn)題;不僅是新建樓宇、住宅小區是如(rú)此，曆代保存下來(lái)的原有老房(fáng)屋也存在着定期養護修繕的問(wèn)題。原有在産品經濟體(tǐ)制下形成的房(fáng)屋管理(lǐ)模式，早己顯得(de)落後了，不适用了。在商品經濟體(tǐ)制下，房(fáng)屋的管理(lǐ)、修繕、服務，出路(lù)隻有一個—走改革的路(lù)。借鑒國(guó)際經驗，推行社會化、專業化的管理(lǐ)模式，由物業管理(lǐ)公司統一實施專業化管理(lǐ)。從(cóng)國(guó)内外的實踐證明，物業管理(lǐ)的作(zuò)用有：
　　 (一)物業管理(lǐ)可(kě)以延長物業使用年(nián)限及确保其功能的正常發揮
　　 房(fáng)産物業建成後，一要受到自(zì)然環境因素的作(zuò)用而發生(shēng)損壞。如(rú)震力、重力、風(fēng)力、大(dà)氣與水的侵蝕作(zuò)用等。二在使用過程中要受到人(rén)爲因素的作(zuò)用而受到破壞。如(rú)設計(jì)、施工(gōng)質量較差。建築材料不合格，使用不當等情況。因此，随着時間的推移，房(fáng)屋的結構部位、圍護部分(fēn)、裝修、上下水及其設備管道等，都(dōu)将發生(shēng)不同程度的損壞，如(rú)不及時進行維修和加強管理(lǐ)，就(jiù)會影(yǐng)響物業的功能正常發揮，諸如(rú)電梯中途停止運行，清水管、便池漏水、屋面漏雨(yǔ)，門(mén)鎖開關失靈，煤氣、供熱(rè)、空調、供水、供電中斷，陽台欄杆、雨(yǔ)棚倒塌，裝飾層脫落等等，不僅作(zuò)用功能不能正常發揮，還(hái)會過早達到危房(fáng)程度或損壞，甚至釀成傷害事(shì)故，以至影(yǐng)響用戶生(shēng)活(住宅)、工(gōng)作(zuò)(寫字樓)與生(shēng)産經營(商用與工(gōng)業物業)的正常進行。
　　 推行專業化、社會化物業管理(lǐ)，不僅僅在于确保物業在整個使用周期内作(zuò)用功能的正常發揮，而且良好的不間斷的專業管理(lǐ)服務，還(hái)可(kě)以使物業的壽命延長。有些住宅區管理(lǐ)得(de)比較好，使人(rén)民(mín)群衆在清靜(jìng)、優美、生(shēng)活方便的環境裡(lǐ)，安居樂業。但(dàn)有很多住宅區因管理(lǐ)不善，在小區内亂搭亂建，環境亂七八糟，房(fáng)屋剛使用兩三年(nián)，就(jiù)已面目全非，不僅影(yǐng)響到城(chéng)市面貌，有礙城(chéng)市觀瞻，也給居民(mín)的生(shēng)活、學習和工(gōng)作(zuò)帶來(lái)許多不便。由于管理(lǐ)體(tǐ)制的關系，很多住宅區至今沒有推行專業化、社會化物業管理(lǐ)，尚在多家分(fēn)割管理(lǐ)，各自(zì)爲政。一個住宅區或一幢樓房(fáng)，往往是根據産權或隸屬關系，分(fēn)爲幾家合管或各自(zì)分(fēn)管;有的地方甚至連房(fáng)屋的電氣、衛生(shēng)設備、上下水管道也實行分(fēn)割管理(lǐ)，造成互不銜接，出了問(wèn)題，電話(huà)請(qǐng)、上門(mén)催，也難得(de)找到産權單位派技工(gōng)上門(mén)修理(lǐ)。這表明，沒有這種專業化、社會化物業管理(lǐ)，物業使用年(nián)限會大(dà)爲縮短(duǎn)。
　　 (二)物業管理(lǐ)能爲物業主及租戶創造與保持一個安全、舒适、文明、和諧的生(shēng)活與工(gōng)作(zuò)的環境
　　 物業管理(lǐ)，基本分(fēn)爲管理(lǐ)和服務兩個方面。管理(lǐ)方面主要是做好戶籍、産權、産業、租賃、租金、設備等方面的管理(lǐ)工(gōng)作(zuò);掌握房(fáng)産的變動和使用情況，使房(fáng)屋及時得(de)到修理(lǐ)，保持房(fáng)屋功能;把房(fáng)屋的數量、建築形式、完好程度、設備使用情況及時準确地記錄下來(lái)，随時變更原始記錄，是管理(lǐ)方面的一項經常性工(gōng)作(zuò)。服務方面主要是充分(fēn)保證滿足用戶要求，及時登門(mén)進行日(rì)常服務，并超前檢修上下水管道、暖氣管道、水管的防凍保暖、換紗窗(chuāng)、檢修門(mén)鎖、修換燈口、電線、開關。另外及時檢修鍋爐，保證供暖;及時檢修泵房(fáng)、變電所，保證供水、供電;及時檢修煤氣管道，保證安全供氣;及時檢修電梯，保證安全運行。當然服務中也包括管理(lǐ)，對于房(fáng)屋、設備必須點交、登記齊全，建立保管卡。向用戶點交清楚，明确保管責任。在日(rì)常工(gōng)作(zuò)中要注意宣傳愛護使用房(fáng)屋設備的常識，并注意設備變化情況。用戶遷入或遷出時，要進行清點。
　　 物業售租後服務或物業管理(lǐ)，不僅可(kě)以使物業及其設備處于完好狀态與正常運行及延長使用壽命，而且可(kě)以爲物業中生(shēng)活與工(gōng)作(zuò)的人(rén)們創造與保持一個安全、舒适、文明、和諧的生(shēng)活與工(gōng)作(zuò)環境和氛圍。運作(zuò)良好的大(dà)廈設施，有助于工(gōng)作(zuò)效率的提高;稱心如(rú)意的住宅環境，有助于人(rén)際關系的調适。住宅社會學研究表明，良好的環境，不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行爲，還(hái)會形成互助、互諒的社會風(fēng)氣，促進身(shēn)心健康，乃至小孩的學習成績。這一切，是社會穩定和經濟增長所必須具備的前提條件(jiàn)。
　　 (三)物業管理(lǐ)有利于提高城(chéng)市管理(lǐ)的社會化和專業化程度
　　 物業管理(lǐ)将分(fēn)散的社會分(fēn)工(gōng)彙集起來(lái)統一辦理(lǐ)，如(rú)清潔、保安、環境綠化、水電等，每個産業人(rén)或租住人(rén)隻需面對物業管理(lǐ)公司一家，就(jiù)能将所有關于房(fáng)屋和住宅環境的日(rì)常事(shì)宜辦妥，而不必分(fēn)别面對各個不同部門(mén)。物業管理(lǐ)公司可(kě)以将房(fáng)屋的環境衛生(shēng)承包給專業的清潔公司打掃;向專業保安公司雇聘保安人(rén)員(yuán);将小區環境綠化承包給專業綠化隊，住戶隻需根據物價部門(mén)批準的收費标準，按管理(lǐ)企業的收費通知單連同租金按時一次性交付。既方便使用者，也便于統一管理(lǐ)。完善的物業管理(lǐ)，對物業整個使用周期内的綜合管理(lǐ)與服務按合同承包經營。其管理(lǐ)與服務項目可(kě)謂豐富、充實、多樣、周到，一般包括下列内容：
　　 (1)房(fáng)屋及基礎設施、公共設施的管理(lǐ)。含房(fáng)屋維護與修理(lǐ)、電梯設備維護與開啓;園林綠化、道路(lù)、路(lù)燈、供電設施、供排水管網、自(zì)來(lái)水加壓站(zhàn)、生(shēng)活污水處理(lǐ)站(zhàn)、煤氣與供熱(rè)等的管理(lǐ)及維修。
　　 (2)地産管理(lǐ)。主要禁止在所屬範圍内私搭亂建、亂占、亂堆等非法使用土(tǔ)地。
　　 (3)綜合服務。含治安——防盜、防火(huǒ)與消防、值勤、照(zhào)看(kàn)停車;環衛——維護區容、區貌，所屬範圍内室外公共地方的清潔衛生(shēng)的打掃與保護及蓄水池定期清洗等;生(shēng)活服務，含家務勞動、代送病人(rén)去(qù)醫院、代送接幼兒上學與回家、家用電器修理(lǐ)、代換煤氣、代收代交水電煤氣供熱(rè)費用、代辦保險與交稅、代收與分(fēn)送信件(jiàn)報刊雜志、傳呼電話(huà)，宣傳合理(lǐ)使用房(fáng)屋與設備的知識，不準污染環境(發出噪音、垃圾亂倒)、不準損壞園林綠化及康樂設施、不準載重汽車進入小區通道、不準在中小學、幼兒園、醫療所門(mén)前設攤擺點叫賣等。
　　 (4)組織有益的社區康樂活動等。這種管理(lǐ)方式大(dà)大(dà)提高了城(chéng)市管理(lǐ)的社會化和專業化。
　　 (四)完善的物業管理(lǐ)不單是使物業保值，而且可(kě)以使物業增值
　　 物業管理(lǐ)的好，不斷“追加勞動”，通過維修，進行舊房(fáng)更新改造、室内裝修，不僅能使物業及其設備處于完好狀态和正常運行，而且可(kě)以提高物業的檔次和适應性，使物業保值和增值，即使是在市場比較疲軟的景況下，也能夠容易地招襪顧客，出售或出租這些房(fáng)屋，獲取更多的利潤或租金，從(cóng)而産生(shēng)較高的經濟效益。如(rú)疏于管理(lǐ)，就(jiù)可(kě)能會造成更多的問(wèn)題，使新建的住宅區在數年(nián)内變成危舊房(fáng)區。可(kě)見(jiàn)，優質的物業管理(lǐ)是*實在、*有效的宣傳手段，既可(kě)使整個地區的房(fáng)地産增值，也能爲企業帶來(lái)直接的經濟效益。
物業管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)内容及項目種類
基本内容按服務的性質和提供的方式可(kě)分(fēn)爲：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大(dà)類。
基本原則
（一）權責分(fēn)明原則：在物業管理(lǐ)區域内，業主、業主大(dà)會、業主委員(yuán)會、物業管理(lǐ)企業的權利與責任應當非常明确，物業管理(lǐ)企業各部門(mén)的權利與職責要分(fēn)明。一個物業管理(lǐ)區域内的全體(tǐ)業主組成一個業主大(dà)會，業主委員(yuán)會是業主大(dà)會的執行機(jī)構。物業的産權是物業管理(lǐ)權的基礎，業主、業主大(dà)會或業主委員(yuán)會是物業管理(lǐ)權的主體(tǐ)，是物業管理(lǐ)權的核心。
（二）業主主導原則：業主主導，是指在物業管理(lǐ)活動中，以業主的需要爲核心，将業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理(lǐ)與傳統體(tǐ)制下房(fáng)屋管理(lǐ)的根本區别。
（三）服務第一原則：所做的每一項工(gōng)作(zuò)都(dōu)是服務，物業管理(lǐ)必須堅持服務第一的原則。
（四）統一管理(lǐ)原則：一個物業管理(lǐ)區域隻能成立一個業主大(dà)會，一個物業管理(lǐ)區域由一個物業管理(lǐ)企業實施物業管理(lǐ)。
（五）專業高效原則：物業管理(lǐ)企業進行統一管理(lǐ)，并不等于所有的工(gōng)作(zuò)都(dōu)必須要由物業管理(lǐ)企業自(zì)己來(lái)承擔，物業管理(lǐ)企業可(kě)以将物業管理(lǐ)區域内的專項服務委托給專業性服務企業，但(dàn)不得(de)将該區域内的全部物業管理(lǐ)一并委托給他(tā)人(rén)。
（六）收費合理(lǐ)原則：物業管理(lǐ)的經費是搞好物業管理(lǐ)的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理(lǐ)、公平以及費用與服務水平相(xiàng)适應的原則。區别不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理(lǐ)企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人(rén)能夠接受并感到質價相(xiàng)符，物有所值。物業管理(lǐ)的專項維修資金要依法管理(lǐ)和使用。物業管理(lǐ)企業可(kě)以通過實行有償服務和開展多種經營來(lái)增加收入。
（七）公平競争原則：物業管理(lǐ)是社會主義市場經濟的産物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競争機(jī)制，在選聘物業管理(lǐ)企業時，應該堅持招标、投标制度，委托方發标，一般要有3個以上的物業管理(lǐ)企業投标，招标要公開，揭标要公正。
（八）依法行事(shì)原則：物業管理(lǐ)遇到的問(wèn)題十分(fēn)複雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理(lǐ)過程中時時刻刻離(lí)不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規範文書(shū)，是物業管理(lǐ)的基本依據。
公共服務
是指物業管理(lǐ)中公共性的管理(lǐ)和服務工(gōng)作(zuò)，是物業管理(lǐ)企業面向所有住用人(rén)提供的*基本的管理(lǐ)和服務。主要有以下8項：
（1）房(fáng)屋建築主體(tǐ)的管理(lǐ)及住宅裝修的日(rì)常監督；
（2）房(fáng)屋設備、設施的管理(lǐ)；
（3）環境衛生(shēng)的管理(lǐ)；
（4）綠化管理(lǐ)；
（5）配合公安和消防部門(mén)做好住宅區内公共秩序維護工(gōng)作(zuò)；
（6）車輛(liàng)秩序管理(lǐ)；
（7）公衆代辦性質的服務；
（8）物業檔案資料的管理(lǐ)
針對性的專項服務
是指物業管理(lǐ)企業面向廣大(dà)住用人(rén)，爲滿足其中一些住戶、群體(tǐ)和單位的一定需要而提供的各項服務工(gōng)作(zuò)。
①日(rì)常生(shēng)活類；
②商業服務類；
③文化、教育、衛生(shēng)、體(tǐ)育類；
④金融服務類；
⑤經紀代理(lǐ)中介服務；
⑥社會福利類；
委托性的特約服務
物業管理(lǐ)企業在實施物業管理(lǐ)時，第一大(dà)類是*基本的工(gōng)作(zuò)，是必須做好的。同時，根據自(zì)身(shēn)的能力和住用人(rén)的要求，确定第二、第三大(dà)類中的具體(tǐ)服務項目與内容，采取靈活多樣的經營機(jī)制和服務方式，以人(rén)爲核心做好物業管理(lǐ)的各項管理(lǐ)與服務工(gōng)作(zuò)，并不斷拓展其廣度和深度。
特約服務實際上是專項服務的補充和完善。